Over Kredit Rumah Subsidi: Syarat, Proses, dan Biaya yang Perlu Diketahui

Rumahbersubsidi.com – Mau Over Kredit Rumah Subsidi? Memiliki rumah adalah impian banyak orang, terutama bagi keluarga muda dan masyarakat berpenghasilan rendah. Program rumah subsidi dari pemerintah menjadi salah satu solusi untuk membantu masyarakat memiliki hunian dengan harga terjangkau. Namun, tidak semua pemilik rumah subsidi bertahan lama tinggal di hunian tersebut. Karena berbagai alasan, mereka memilih untuk melakukan over kredit rumah subsidi.

Istilah over kredit cukup familiar dalam dunia properti. Namun, bagaimana penerapannya dalam konteks rumah subsidi? Artikel ini akan membahas secara lengkap mengenai over kredit rumah subsidi, mulai dari pengertian, syarat-syarat, proses, hingga estimasi biayanya.

Apa Itu Over Kredit Rumah Subsidi?

Over kredit merupakan proses pengalihan kredit atau cicilan rumah dari pihak pertama (pemilik lama) ke pihak kedua (pembeli baru), di mana sisa cicilan yang belum lunas akan dilanjutkan oleh pembeli. Dalam konteks rumah subsidi, over kredit harus dilakukan secara hati-hati karena terikat pada aturan dan regulasi dari pemerintah serta pihak bank penyalur KPR (Kredit Pemilikan Rumah).

Rumah subsidi adalah rumah yang dibangun dengan dukungan pemerintah melalui skema pembiayaan tertentu agar bisa dijual dengan harga terjangkau. Program ini biasanya diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dengan syarat dan ketentuan tertentu. Oleh karena itu, tidak semua orang bisa langsung membeli rumah subsidi, apalagi dalam bentuk over kredit.

Jenis-Jenis Over Kredit Rumah Subsidi

Terdapat dua jenis over kredit rumah subsidi:

1. Over Kredit Resmi (Melalui Bank):

   • Melibatkan bank sebagai pihak yang memproses pengalihan kredit dari pemilik lama ke pembeli baru.

   • Memerlukan penyesuaian data debitur di sistem bank.

   • Pembeli baru akan terdaftar secara resmi sebagai pemilik rumah dan debitur.

2. Over Kredit di Bawah Tangan (Non-Resmi):

   • Dilakukan tanpa melibatkan bank, hanya berdasarkan kesepakatan antara penjual dan pembeli.

   • Risiko tinggi karena tidak ada kejelasan legalitas atas kepemilikan.

   • Pembeli hanya melanjutkan cicilan, namun nama dalam sertifikat dan perjanjian KPR masih atas nama pemilik lama.

Untuk menghindari masalah hukum di kemudian hari, over kredit secara resmi jauh lebih disarankan.

Syarat Over Kredit Rumah Subsidi

Untuk melakukan over kredit rumah subsidi secara resmi, terdapat sejumlah syarat yang harus dipenuhi, baik oleh pihak penjual maupun pembeli:

1. Syarat Umum dari Pemerintah:

• Rumah subsidi tidak boleh dijual dalam 5 tahun pertama sejak akad kredit, sesuai ketentuan dari Kementerian PUPR.

• Jika dijual sebelum 5 tahun, harus ada alasan kuat dan persetujuan dari bank serta Dinas Perumahan setempat.

• Penjual dan pembeli harus bersedia mengikuti prosedur resmi.

2. Syarat Penjual:

• Rumah dalam kondisi legal dan tidak dalam sengketa hukum.

• Tidak menunggak cicilan KPR.

• Memiliki dokumen lengkap: sertifikat rumah, IMB, PBB, dan dokumen KPR.

3. Syarat Pembeli:

• Warga Negara Indonesia (WNI).

• Usia minimal 21 tahun atau sudah menikah.

• Belum pernah memiliki rumah.

• Belum pernah menerima subsidi perumahan dari pemerintah.

• Memiliki penghasilan tetap dan dapat dibuktikan (biasanya maksimal Rp8 juta/bulan tergantung kebijakan daerah).

• Lulus verifikasi dan BI Checking dari pihak bank.

Prosedur atau Proses Over Kredit Rumah Subsidi

Berikut tahapan resmi dalam melakukan over kredit rumah subsidi:

1. Persetujuan Penjual dan Pembeli

• Penjual dan pembeli sepakat untuk melakukan over kredit.

• Membuat perjanjian awal dan menyusun jadwal proses pengalihan.

2. Konsultasi dengan Pihak Bank

• Penjual dan pembeli mendatangi bank tempat kredit rumah berjalan.

• Bank akan menjelaskan prosedur over kredit, syarat, dan dokumen yang dibutuhkan.

• Bank melakukan pemeriksaan awal terhadap kemampuan keuangan pembeli baru.

3. Pemeriksaan Dokumen dan BI Checking

• Pembeli mengajukan data diri dan dokumen pendukung.

• Bank akan memverifikasi identitas dan penghasilan pembeli.

• BI Checking dilakukan untuk memastikan calon pembeli tidak memiliki catatan kredit bermasalah.

4. Penandatanganan Perjanjian

• Setelah disetujui oleh bank, dilakukan penandatanganan perjanjian baru atas nama pembeli.

• Pembeli resmi menjadi debitur baru dan melanjutkan cicilan rumah.

5. Balik Nama Sertifikat dan Perjanjian KPR

• Dokumen legalitas, termasuk sertifikat dan perjanjian kredit, dialihkan ke atas nama pembeli.

• Proses ini dapat dilakukan melalui notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Biaya yang Timbul dalam Over Kredit Rumah Subsidi

Meski rumah subsidi dikenal lebih murah, proses over kredit tetap memerlukan biaya administrasi. Beberapa komponen biaya yang umum muncul adalah:

1. Biaya Notaris

• Biaya notaris untuk pembuatan akta jual beli (AJB), perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), dan dokumen balik nama.

• Kisaran: Rp2.000.000 – Rp5.000.000 tergantung wilayah dan kompleksitas.

2. Biaya Administrasi Bank

• Bank akan mengenakan biaya proses over kredit (bisa berupa biaya appraisal atau biaya administrasi kredit baru).

• Kisaran: Rp500.000 – Rp2.000.000.

3. Biaya Balik Nama (Sertifikat dan Pajak)

• Termasuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta PPh final.

• Meskipun rumah subsidi kadang mendapat keringanan pajak, namun biaya ini tetap perlu dipertimbangkan.

4. Biaya Cek Legalitas

• Pengecekan keabsahan dokumen melalui notaris atau pihak bank, untuk menghindari penipuan atau rumah bermasalah.

5. Biaya Lain-Lain

• Termasuk biaya transportasi, fotokopi dokumen, dan biaya lain yang muncul selama proses berlangsung.

Risiko Over Kredit Rumah Subsidi (Jika Tidak Resmi)

Melakukan over kredit rumah subsidi tanpa melalui jalur resmi sangat tidak disarankan. Berikut beberapa risikonya:

• Tidak Ada Perlindungan Hukum: Pembeli tidak terdaftar sebagai pemilik sah, sehingga berisiko kehilangan rumah jika terjadi perselisihan.

• Kesulitan Balik Nama: Karena nama masih atas pemilik lama, proses hukum untuk balik nama bisa rumit.

• Potensi Penipuan: Beberapa oknum menjual rumah subsidi secara ilegal, lalu menghilang setelah menerima uang.

• Sanksi Administratif: Pemerintah dapat memberikan sanksi jika rumah subsidi diperjualbelikan sebelum 5 tahun.

Tips Aman Melakukan Over Kredit Rumah Subsidi

• Selalu lakukan proses over kredit secara resmi melalui bank.

• Gunakan jasa notaris dan PPAT terpercaya.

• Pastikan pembeli memenuhi syarat sebagai penerima rumah subsidi.

• Jangan tergiur harga murah tanpa memeriksa legalitas rumah.

• Hindari perjanjian secara lisan atau hanya berdasarkan kuitansi.

Kesimpulan

Over kredit rumah subsidi bisa menjadi solusi baik bagi pemilik rumah yang ingin pindah maupun pembeli yang ingin memiliki hunian dengan harga terjangkau. Namun, karena rumah subsidi memiliki aturan yang ketat dari pemerintah, proses over kredit harus dilakukan secara resmi, transparan, dan sesuai prosedur hukum.

Dengan memahami syarat, proses, dan estimasi biaya yang terlibat, pembeli dan penjual dapat menjalankan transaksi over kredit dengan aman dan lancar. Selalu utamakan legalitas dan jangan tergiur dengan proses cepat yang tidak melibatkan bank atau notaris. Investasi properti adalah keputusan besar, maka perlu dilakukan dengan penuh kehati-hatian.